Canone equo di mercato: come si calcola l'affitto.
Prima di trattare sapete tutti e due da che cifra si parte, e perché è quella. Il calcolo legge l'accordo territoriale in vigore nel comune dell'immobile e, quando ci sono, i valori di mercato della zona. Stipola propone una cifra dentro la fascia dell'accordo, e vi mostra da dove viene.
01I dati
Quattro dati, e da dove vengono.
Ognuno viene letto da qualcosa di verificabile, non deciso da noi.
- La zona dell'immobile
- Dall'accordo territoriale in vigore in quel comune. Gli accordi dividono il comune in zone e trattano ogni zona per conto suo: conta dov'è la casa, non una media cittadina.
- La superficie convenzionale
- Dalla regola di calcolo dell'accordo stesso. Non sono i metri quadri calpestabili: è una superficie che pesa in modo diverso le parti della casa, come scritto nell'accordo, non secondo una regola nostra.
- Il tipo di contratto
- Dalla fascia che l'accordo prevede per quel contratto. Contratti diversi ricadono in fasce diverse, ognuna con il suo minimo e il suo massimo.
- Il mercato della zona
- Dalle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, quando ci sono per quella zona. Dicono quanto si affitta lì, non quanto chiedono gli annunci.
Da qui parte la trattativa per entrambi: chi affitta lo trova spiegato in affittare casa senza agenzia, chi cerca in case in affitto da privati.
02La proposta
Come si arriva a una cifra.
Le cifre restano separate: vedete la fascia dell'accordo, i valori di mercato e la proposta, ognuna con la sua fonte. La proposta segue sempre la stessa regola.
- Con i valori di mercato
- La proposta parte da lì e resta dentro la fascia dell'accordo: se il mercato sta sopra il massimo si ferma al massimo, se sta sotto il minimo si ferma al minimo.
- Senza valori di mercato
- La proposta è il punto che l'accordo stesso indica dentro la sua fascia.
- Senza nessuno dei due
- Non c'è una proposta. Non inventiamo una cifra che nessun dato sostiene.
03I limiti
Cosa non è.
Il canone equo di mercato è una proposta calcolata su dati, non una valutazione ufficiale e non una perizia: al tavolo si tratta.
- Non è una perizia
- È un calcolo fatto su dati dichiarati e su documenti pubblici. Non sostituisce una valutazione professionale e non ha valore ufficiale.
- Non è un obbligo
- È il punto di partenza della trattativa. Al tavolo il canone si discute come le date, il deposito e le spese, e ogni modifica resta tracciata per entrambi.
- Non è il prezzo dell'annuncio accanto
- I valori di mercato che usa sono quelli dell'Osservatorio, non le richieste degli annunci, e la proposta resta dentro la fascia dell'accordo. Per questo regge quando qualcuno la mette in discussione, e a volte non coincide con le aspettative di nessuno dei due.
04Le città
Dove siamo in apertura.
L'accordo territoriale cambia da comune a comune, e con lui il calcolo. Per ognuna di queste città trovi cosa prevede quello in vigore.
05Domande
Domande sul canone.
- Chi decide il canone equo di mercato?
- Lo calcola il motore, a partire dalla zona dell'immobile, dalla sua superficie convenzionale e dal tipo di contratto, letti sull'accordo territoriale in vigore in quel comune, e dai valori di mercato della zona quando ci sono. Ne escono la fascia dell'accordo e una proposta dentro la fascia, che resta trattabile al tavolo.
- Lo vedono tutti e due?
- Sì, ed è il punto. Chi affitta e chi cerca guardano le stesse cifre e la stessa spiegazione di come sono state ottenute: nessuno deve fidarsi della cifra dell'altro.
- Cosa succede se l'accordo territoriale cambia?
- Cambia il calcolo, e si vede: ogni cifra è riconducibile alla versione dell'accordo da cui viene. Una casa calcolata su una versione precedente non diventa silenziosamente sbagliata.
- Il canone equo di mercato è la stessa cosa del canone concordato?
- No. Il canone concordato è un tipo di contratto regolato dagli accordi territoriali; il canone equo di mercato è il calcolo che facciamo noi leggendo quegli accordi e i valori di mercato, per dirvi da che cifra ha senso partire. Il primo è una forma di contratto, il secondo è un punto di partenza per trattare.
Altre risposte sono in assistenza.
La cifra, prima di trattare.
Quando Stipola apre nella tua città, il canone arriva con il dettaglio di come è stato ottenuto. Oggi puoi entrare in lista.